2015年被定义为“长租公寓元年”，似乎一夜之间市场上增加了很多公寓品牌，出现了很多让租客耳目一新的白领公寓产品。

　　2016年姑且定义为长租“次世代年”，形成规模不小的品牌矩阵之后，别开生面的产品竞争时代已经开启。

　　集中式公寓是2015年大量崛起的长租产品，整体设计风格相对一致，装修施工一旦完成就很难调整，因此，前期的产品定位决定了整个项目在租赁期内的状态，也直观地体现出集中式产品的发展轨迹。

　　公寓产品需求——从基础迈向社交

　　先从消费者——租客的角度来看市场对于长租产品的需求。马斯洛需求理论将人类的需求象从低到高分为5个层次，分别是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。

　　对照租客的租住需求，可以看出：

　　前2项处于底层的需求是长租公寓产品的最基本条件，这两项大部分长租公寓产品目前已经达到的层次。

　　后3项即社交、尊重和自我实现需求，相对来说，在租房领域实现的难度高。在2014年以前，整个行业停留在“不愁租”、满足基本需求的氛围下，2014年后，伴随长租公寓业态变化，竞争加剧，租客体验的概念不断强化，组织租客社交活动，如优客逸家不定期举办租客主题活动，倡导通过居住实现认可和成就感及推进理想，如you+推出“创业者社区”概念，并且租客房间可个性化设计。

　　这些基本还处在尝试阶段，主要发挥了品牌传播的效果，并未从需求中衍生出新的盈利模式，但恰恰也说明，这些以前长租公寓的运营商们一直忽略的部分，接下来将是长租公寓品牌的产品潜力和机会所在。

　　租房群体——90后成为需求主体

　　按照这个金字塔的分层排列，再结合租客的代际特点，能够发现市场的产品趋势，以及为何稍微有点逼格的产品会受到90、80后租客们欢迎。

　　为什么会形成这种格局?

　　90、80后租客群体注重自我实现和生活舒适度，整体消费观更开放，愿意支付更高租金代价获得更优质的居住体验。

　　70、60后租客群体主要是第一代进城的蓝领阶层，他们对租金敏感度高，对居住环境要求相对较低。

　　市场上，90、80后租房人群数量最庞大，绝对是租客主体，这将推动公寓产品进一步提升居住体验，带来装修和运营成本提高，租金上涨也是必然。另一方面来说，集中式产品可以更大限度地满足租客社交、个性化定制需求等，从而越来越受到90、80后租客关注和喜爱。

　　公寓产品的5个维度

　　对照马斯洛需求层次，租客对长租公寓产品的需求产生5个维度。

　　基本功能——房间具备休息区、储物区、工作(休闲)区等居住的基本功能;

　　安全舒适——房间内空间足够租客在其中完成日常生活起居;设备设施如家具家电等，在使用过程中舒适、安全;

　　审美功能——房间有时尚的设计风格，符合年轻人的审美需求，能满足租客的朋友圈分享心理;

　　社交功能——在公共区域和线下活动中能认识结交更多朋友，业余生活更多元化，并能扩大自己的人脉网络;

　　资源获取——通过社区平台获取更多对自身的工作和事业有帮助的外部资源，实现自我价值。

　　公寓产品的现状和未来

　　目前大部分集中式公寓产品还比较低端粗糙，只能说满足了“基本功能”和“安全舒适”2个最底部的需求而已，还谈不上有装修设计风格;但是随着产业的发展和进步，资本化的运作让一些品牌运营商敢于投入装修，越来越多的品牌公寓产品开始进化，产品风格也呈现出多元化的趋势;并且一些运营商开始整合各种商业资源、接入社区功能，带给租客更多的“居住”以外的增值服务。

　　把集中式公寓提供的各类服务进行分类，再把它们归入到公寓空间设计中，会发现，集中式品牌公寓的产品特性已经出现了2大趋势：

　　第一类产品注重社交功能、资源获取，构建年轻创业社群。基于这个理念，这类产品的房间一般面积不大，租客在房间里完成日常起居，而亮点在于大面积的公共区域，功能区非常多，甚至做饭、洗衣服这些完全个人化的功能也放在公共区域，最大限度把租客往公共区域赶，租客在公共区域既可以上网办公、阅读、会客聊天、锻炼健身、娱乐(游戏机和围棋等)、喝咖啡，也可以开各种轰趴、各种培训讲座、各种线下活动、各种创业孵化，总之把社群的社交功能做到最大化，其中最具代表性的是you+公寓。

　　You+的公共区域

　　另一类产品相对比较传统，虽然也会有一些公共区域，但更注重完善长租公寓的居住属性，把功夫花在房间的舒适性设计上，风格小资时尚，居住体验非常好，魔方、逗号、城家、自如寓在这方面做得都不错。

　　魔方的样板间

　　很难说这两种类型的产品谁好谁坏。其实体现在一些品牌上，还出现了融合的趋势，比如魔方，一些新开的物业就明显地增加了公共区域的面积和功能。

　　基于长租公寓行业的美好愿景，众多的集中式公寓运营商开始把精力花在产品的打磨上，产品的迭代也越来越快，质量也越来越好，产品体验的竞争也会越来越激烈，品牌公寓已经进入“战国时代”，将是未来一两年的常态，百家争鸣。